マンションは誰のモノか？

　東電が4月より始めた電気料金の値上げ。
日本マンション管理士会連合会（東京）では共用部分で使用される電気料金について、
値上げの対象から外すように求める要望書を経済産業省に出した。
値上げの影響を受けるマンションがどのくらいあるかわからないが、
大型物件は対象になるということだ。
　マンションの共用部分は管理組合が各家庭とは別に東電と契約するが、
値上げ対象の大口事業者と看做されるのは50KW以上の場合で、
管理費の値上げにも通じる要因になりそうだ。

　日本マンション管理士会連合会が要望書を出したからどうにか成るとも思えないが、
東電の認識としてはマンションの共用部分が大口の事業者と看做していることがわかった。
　マンションの共用部分は法的に区分所有によって個人（居住者）の所有とされているにもかかわらず、
分譲マンションの共用部分を扱う管理組合はこの場合事業者（法人）とされている。
　個人になったり、法人になったりとその都度対応が変化するマンションというものの曖昧さが
このようなところにも影響を与えている。

　東日本大震災では地震による液状化が湾岸地域で有名な浦安をはじめ様々なところで問題になっている。
住宅地では一旦傾いた家を元に戻す場合、地盤の改良をして住宅の傾きを修正するのだが、なにしろ費用がかかる。
　個人住宅では原則的に個人で費用を負担をしなければならないので、
傾きを直すだけで百万単位、さらに地盤改良となれば千万単位でかなりの負担増となり、
住宅ローンでもあればなおさらだ。
　しかし、傾いた家では生活に支障が出るので、経済的負担を軽くするために傾きだけを直して、
とりあえず急場を凌ぐにしても再液状化の不安は常につきまとう。

　そこで液状化対策として地盤の改良を含めさまざまな取り組みが行なわれているが、
その中の一つに個人ではなく共同でマンションを建てるという方法が模索されている。
土地の所有者はデベロッパーに土地を購入してもらう。
デベロッパーはマンションを分譲することで土地の購入代と建築費を捻出する。
土地の提供者はその分譲されたマンションにほとんど負担なしで入居出来る。
所謂、共同で行なう等価交換方式のようなものだ。
　マンションはしっかりとした地盤に杭を打ち込み、その上に建築するので液状化には強い。
さらに震災以後、マンションは防災や耐震に積極的に取り組んでいて、
非常用電源や備蓄などの設備を充実させている。

　液状化だけでなくライフラインの確保に個人では難しい問題も共同で対応することにより可能になるが、
当然のことながら土地の所有者全員の合意が必要になる。
老朽化による建て替えだけではなく、新たにマンションを建築するの場合も
マンションが持っている本質が液状化問題をきっかけに表面化している。

　東京電力が4月より大口事業者に対して17％の値上げをしようとしているが、
これがマンションも絡んでいる。
マンションには住民が個別に電力会社に支払っている電気料金とは別に共用部分というのがあって、
これが大口事業者とみなされている。
マンションにおける共用部分の電気料金は管理費の中から支払われるが、
ここに17％の値上げがされる、つまり管理費が電気料金分値上げされるかもしれない。

　これに対してマンションの管理組合も対抗措置として、
東電から電気を買うのを止めようという動きがある。
所謂PPSの導入だ。
　これは共用部分と共に個別の電気も含めてマンションまるごと一式で
東電以外の電力会社と契約するというものだが、電気に関わる設備は入れ替えが必要にるので、
1件でも東電の電気を使うところがあればダメで当然住民全員の合意が必要になる。

　ここでもまた「建替え問題」と同じような問題が出てくるので、
住民4/5の賛成があればPPS導入ということになるのだろうか？
なにしろ電力会社を変更するなどということはそれこそ想定外で、
これからどう対応していくかを考えないといけないだろう。

　東日本大震災による長周期地震動で高層ビルが大きく揺れため、
国土交通省はその対策を大幅に強化する。
その内容は新築の高層ビルには10分にわたる震災級の揺れにも耐えられる強度を義務づけるというもの。
　現在、建築基準法では60メートル以上の高層ビルにおける揺れの想定時間は1～2分ということだが、
今回起きた東日本大震災級のような「連動地震」を想定してビルの揺れが10分続いても
耐えられるようにするということだ。

　もちろん、これは新築のマンションにも当てはまることで、
震災を機に不動産・建設業界も長周期地震動の対策に乗り出した。
　これからは高層マンションや新築ビルのほとんどが免震構造になっていくと思われるが、
この義務化は既存ビルには適用されない。
　既存ビルも耐震化しようとすれば、ダンパーを入れる等の対策が必要になるが当然多額の費用が発生する。
既存マンションは本来の老朽化による改修とは別のの改修工事になるので、
共有財産である「免震構造」を取り入れるための改修費用は別途住民負担によるか、
あるいは既存のままにしておくか等の問題が当然発生するだろう。
　
　因に、東京都の都庁ビルは2014年から40億円かけて揺れにくくするそうだ。

　今年もマンションについて気になることを書いてみようと思う。
特に建替え問題を通して、マンションというモノの実態は何か、
そしてどのような問題点があるのか、
その辺のところを注目してみたいと思う。

　ところで、マンションから国の基準値を超える放射線が検出されたという。
マンションのコンクリートの部分、つまり分譲マンションでは区分所有部分からということ。
その放射線は誰のものなのだろう。

「ほんろう6年　夢再建」の見出し（11/28　朝日新聞）
6年前の耐震強度偽装事件で建替えを余儀なくされたマンションの記事だ。
事件当時13階建て、36戸のマンションがオフィスビルと共同で再開発され、
20階建ての複合ビルになった。
　建替えの対象になった11マンションでは最後の完成となり、
27日に完成式典が行なわれ入居を待ちわびた住民たちが再出発を喜び合った。
　再入居する住民のひとりは「ようやくここまで来られた、これからがスタートです。」
またある人は、「この日を指折り数え、山あり谷ありだったが、とうとう戻ることが出来た」と語る。

　多くの住民を翻弄させた前代未聞の耐震強度偽装事件
しかし、建替えによる住民たちへの追加負担は公的補助があるとはいえ平均2200万円強、
取り壊されたマンションのローンとあわせた2重ローンという現実がそこにある。
　それでも「今までのふわふわした仮住まいから本来の場所に戻り、
ようやく腰を落ち着けられる。仮免許が取れ、地域住民の一員になれた気分です。」
との思いを聞くと、マンションというモノのあり方を考えざるを得ない。

　東日本大震災後売れ行きが落ち込んでいたマンションの販売が回復している。
「耐震」「免震」「防災倉庫」などが人気のキーワードだ。
来年1月から湾岸地域で販売される地上49階、地下2階、
総戸数883戸のマンションは震災後非常用電源の容量を増やし、
停電になってもエレベータを24時間動かせるようにするということだ。
また、「免震構造」や各階に備蓄食料や簡易トイレを保管する「備蓄倉庫」、
大人数の炊き出しがでいる設備を売りにしている。
　マンションは震災によりライフラインが被害を受けると機能不全に陥り、
水も飲めず、トイレも風呂もだめ、特に高層階の住民は地上降りるのにも大変苦労する。
マンションというものが電気により稼働しているということが
大規模な停電によってあらためて認識することとなった。

　総戸数883戸という数字を見ると、これは一つの街だ。
マンションという名のビルの中に積層された街がある。
この街の管理運営を住民だけで行なうなどということはもはや不可能で、
必然的に管理運営会社に依存せざるを得ない。
　しかし、一般的な街で考えてみると「街を管理する民間の企業」
などというものが存在すること自体が不自然な感じを受ける。
しかも管理費や何やらと税金のようなモノを支払わなければならず、
その上本当の税金も払わなければ’ならない。

　これはマンション独特のモノだが、購入前によく考えた方が良いのではないかと思う。

　10月20日朝日新聞の朝刊に次のような記事が出ていた。
　”深刻化している分譲マンションの管理組合役員のなり手不足を解消するため、
国土交通省が住民や所有者以外の第三者も役員になりやすくするための基準づくりを始めた。”
　7月には居住していない所有者も役員になれるようにしたばかりということだが、
矢継ぎ早の規制緩和である。
　今まで管理組合の役員は実際に居住している居住者から選ぶとされてきたわけだが、
どうやらそうも言っていられないらしい。
　今後修繕や建て替えが必要なマンションが増えることに対応するためということだが、
所有者の高齢化、単身世帯の増加、賃貸に出される部屋の増加などで
役員のなり手不足が深刻化していて、マンション管理の専門家（所有者でも住民でもない第三者）
も役員になりやすくしてほしいという要望も相次いでいるという。

　やはりそうなるのかという感じだ。
しかし、よく考えてみよう。マンションは誰のモノかーマンションはみんなのモノだ。
つまり、みんなの個人的資産の管理を第三者に委託するということで、
みんなの積立金など大金も扱ったりする。
その時に起こると思われるトラブルについてはどのように対処するのか。
　実際は建替え問題など第三者が入らないと問題が解決しないということも指摘されているが、
そもそも、マンションという名のビルの管理を居住者達でしなさいということ自体に無理があるのだ。
やはり、問題なのは「区分所有」という考え方に起因していると思われる。
今後、分譲マンションの問題点が次々に表面化し、
分譲マンションの実態というものが明らかになっていくだろう。

　民間検査機関イーホームズについて
耐震偽装問題の発端はイーホームズのF氏が最初に告発したことから始まった。
幾度となくマスコミに真相を訴えていたようだが、
問題が問題だけにこのままにしておくことは出来ないとの思いからだろう。
そして日本中を震撼させた例の耐震偽装問題が起る。
関係者は国会喚問を受け、さらに逮捕者を出すという異例の自体を引き起こすが、
イーホームズおよびF氏には予想外な展開となる。
F氏はイーホームズが架空増資したということで突然逮捕されてしまうのである。
「架空増資」？
検査機関イーホームズとしての管理責任ではなく架空増資である。
耐震偽装についてはどうなったのか？
しかもイーホームズは指定機関の取り消し処分を受ける。
　
　ここに本来の耐震偽装事件の問題とは別な問題がある。
A元一級建築士、H不動産会社、K建設会社等とは異なる言いがかりとも思える容疑。
何故イーホームズのF氏は逮捕されたのか。
逮捕された理由は耐震偽装問題を告発したことにあるのだろう。
告発することによる社会的な影響を考慮したというよりは、
ある種の懲罰的意味があるのではないか。
耐震偽装などというものが起きた背景にはいったい何があり、
問題が起こった原因を明らかにしようとしたにもかかわらず、
国家権力というものは時々このようなことをして本質的な問題をすり替える。
そして国家以外のところにに責任の所在を構築するという手法が採られるのだ。

　2005年11月に耐震偽装問題が起きた時、H不動産会社とK建設会社はどうだったかを考えて見る。
H不動産会社は耐震の偽装を知っていながらマンションの販売をしたかが問われたし、
K建設会社はA元一級建築士に偽装の強要をしたかということが問われた。
裁判では結果的にA 元一級建築士が単独で構造計算書を偽装したという結論になっている。

　この2つの会社の間にも発注者と請負者という関係があるわけだが、
発注側はなるべく販売価格を安価にしたいのでコストダウンを要求する。
一方、請負側としてはどのようにしたらコストダウンが出来るのかを考える。
どちらも当然のことだが、このような関係の間で建築物が建設されることは日常的なことだ。
そして特に問題になるようなことではない。しかし、設計者は構造計算書を偽装をした。

　企業の危機管理というのは問題が発覚した場合の対応次第だ。
謝罪および情報の開示と今後の対応、これらがスムーズに行われるかが問われるのだが、
この事件の場合はあまりうまくいかなかった。