So-net無料ブログ作成
検索選択
前の10件 | -

待機児童問題とマンション [その他]

 待機児童の数がなかなか減らない。
国会でも問題になったが安倍政権が掲げる17年度「待機児童ゼロ」の達成は程遠く、特に東京マンションの建設ラッシュも重なり、学校や公園などの公有地を活
用してきたが、もはや限界に近づきつつあり施設整備が追いつかないのが現状である。

 小池都知事は空き家等を利用して待機児童の問題を解決しようとしているが
保育士の確保もしなければならず、さまざまな手法でこの問題を解決しなくてはならない。空き家には安全性や環境面などの問題も多くそれだけではまだ不十分だ。

 たとえば、企業が従業員向けにつくる「企業主導型保育所」などは解決策のひとつで、保育所運営の委託を受けるある民間企業では4月以降、企業からの相談が殺到しているということだ。(9月3日朝日新聞)

 そこで、マンションに保育施設を併設させてはどうだろうか。
マンションや団地は一度に何百戸という街区と言えるようなものが突然出現するわけで、その地域における人口のバランスは崩れる。
 特に大型のタワーマンションなどはその代表的なもので、同じ世代の人々がマンションで生活するとなれば、当然そこには社会インフラが必要になるし保育施設もそのひとつと考えるべきである。
 マンションについては保育士用の宿舎問題等も解決できる可能性があり、国や都はマンション建設にあたって補助金を出すなり、面積の規制を緩和するなり住居の一括借り上げなどをして保育施設の整備にあてることが必須であろう。

 また、大手不動産会社やデペロッパーはもはやマンションを販売しているでけで良いのだろうか?
マンションが住環境に与える影響を鑑みて、社会貢献を考えた上でのマンション建設および販売をする責任があると言えよう。
 それはマンションの住民向けに保育所を作る事によってマンション自体の社会的意義というものを再考することにもなるだろうし、そもそもマンションや団地とは一体だれのモノかということをより一層深く考えることだ。
nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

マンションにおける心停止からの生存率 [その他]

 お笑い芸人の前田 健さんが突然路上で倒れた。
心肺停止状態で病院に搬送され虚血性心不全により死去された。
このようなことは突然に起こり、時と場所を選ばないので家においてもマンションにおいても起る。

 ここにマンションにおける調査結果がある。
朝日新聞の4月28日掲載の記事によると、
"カナダの研究チームが2007〜12にトロント市のマンションなどで心停止を起こした
18歳以上の患者7842人を調べた。
その結果、1〜2階の住民の生存率は4.2%だったが、3階以上では2.6%。
16階以上では0.9%、25階以上では生存者はいなかった。
医学専門書に今年1月に論文が発表された"(4月28日朝日新聞より)

 理由は救急車が到着してから患者にたどり着くまで時間がかかるからだ。
1〜2階と3階以上での時間差は平均1.9分、1分遅れると生存率が1割近くさがるようだ。
その時重要になるのが心臓マッサージとAEDによる電気ショック
大型のマンションには当然AED が装備されているが、適切に運用されなければ意味がない。
心停止は誰にでもおこりうるし、その時は対処が必要になるわけで
日頃の訓練が必要ということだろう。

※専門家によるとAEDは電気ショックを与えるものではなく、
 電気ショックが必要か必要でないか診断する装置ということだそうです。
nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

施行不良マンションで建て替え提案 [その他]

 横浜市の施行不良マンション問題で事業主の住友不動産と施行主の熊谷組は3月5日、
住民説明会を開いて謝罪と全棟の建て替えを正式に提案した。
住友不動産は仮住まい家賃、慰謝料など補償案の提示、また物件の買い取りを2割り増しにて
行うことも提案した。

 両社は杭打ち不良と基礎部分の鉄筋23箇所が切断されていたこと、また補強筋が組まれていない
可能性も含め補修だけでは将来的に安全性の確保に確信が持てないこと、
そして解体工事において施行不良を詳細に調査するとした。

 このように掌を返したような流れは、昨年の三井不動産レジデンシャルの横浜市都筑のマンション
杭打ちデータ偽装事件が発端となっていると思われる。
事件発生から2年、幸か不幸か同じような事件が起きたため全棟建て替え方針が提案された。
でなければ問題は暗礁に乗り上げたままであったに違いない。

 当初、杭の長さが足りずに傾いた1棟を建て替え、残り3棟は補修案を提案していた
住友不動産と熊谷組が、今年になってからその3棟においても鉄筋の切断、
補強筋の不足などが見つかったと公表した。
 さすがにこのまま押し切るのは難しいと判断したためか、あるいはこれだけ社会問題に
なっているのでこれ以上問題を引き延ばすことは会社のイメージを悪くすると判断したためか、
あっさりと責任を認め問題を解決しようとした。

 このようなケースがこれから標準となるだろうか?
建築工事の手抜き工事、施行不良が日常的に行われているとしたら、
会社側が簡単に建て替えを提案するだろうか?
 とてもそうは考えられない、木造住宅ではなくビルの建て替えである。
この場合は運が良かったのだ。
そうでなければ会社側のペースで問題の解決が計られたとしても不思議ではない。

 マンションの管理組合は住民アンケートを実施して方針を決定し、
建て替えに必要な住民決議への意見を取りまとめる考えだ。
計画では着工は来春、住民の再入居は平成32年冬の予定。
nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

今年もマンション [その他]

 今年もマンションについて感じたことをたまには書いてみようと思う。
昨年はなんといっても杭打ち調査データの改竄とそれに伴う手抜き工事。
しかしながら、これは一昨年から同じようなことが起こっていた。

 たまたまではあるが、ブログの更新が1年以上なく久々にデータの改竄について書いてみようと思ったら、なんと前の年にも全く同じ話が出ていた。
この時は規模も小さく今回のような大きな問題にはならなかったが、
それにしても同じ横浜で起きた「傾いたマンション問題」これをどう考えるか。

 問題は2つある。
一つは、杭打ち調査のデータを改竄したこと。
もう一つはマンションを支える杭が強固な地盤に達していなかったなため、
マンション自体が傾いてしまったこと。

 この二つの問題は一見関連性があるように見えるが実は関係はない。
全くないかといえばそうではないが大方関係はない。
 データの改竄は工事管理というものがいかにいい加減に行われてきたか、
いわゆる工事関係の書類が格好だけで体裁を整えるために制作されていることを証明した。
また、杭の問題についてはデータが無くても強固な地盤に達したかどうかなど分かるはずで、即ちこれは手抜き工事の問題といえる。
 手抜き工事は杭の問題だけでなくあるとあらゆるところにあり、
たまたま今回のように実害が表面化したため大騒ぎになったがこれは氷山の一角と思った方がいい。
 言い換えればマンションというものは実害が出なければ欠陥は見えないのである。
そして、そのまま何も知らないで済むか、あるいは今回のような問題が起きて実態を垣間みるかはその人たち運とでも言おうか。

 巨大なコンクリートの箱にあなたは運を懸けることができますか?

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

またもや起きたマンション偽装事件 [その他]

 杭打ち調査データの改竄と杭打ち工事そのものの手抜き工事、
大手デペロッパーの起こした大不祥事事件だ。
内容の詳細は新聞等で確認してもらうとして、
これらの話を聞くとマンションが庶民にとっていったいどういうものか?
ということをあらためて考えてしまう。

 姉歯事件-構造計算書偽造事件の時から十年あまり、
今回はマンションが傾くという実質的な被害がでた。
会社側は当初東日本大震災の影響だと言い、この状態でも耐震性には問題はないとも言い、
問題をなかなか認めたがらなかたった。
※因に姉歯物件は東日本大震災でも特に問題はなかったらしい(未確認)
そして今回の事件発覚後は下請けの現場担当者が起こした事だという。
つまり組織的ではないと言う事がいいたいのだろうが、
そんなことはもはやどうでも良いことで、
問題は日々生活を営んで来た住民の生活そのものが実際に脅かされたということだ。

 会社側の対応は建て替えを前提に住民との話し合いに入った。
企業としての対応の早さや保証の内容について評価する向きもあるようだが、
敷地内にあるマンション全棟建て替えを前提とは言え、
今回のような巨大マンションが1棟だけでなく4棟全部となると
途方もないことで現実的であるのかも怪しい。
 マンションの建て替えがいかに大変な作業になるかは、本ブログでも再三取り上げて来たが、
まさにこれは震災にも匹敵する状況で4棟建て替えは700戸以上を、
言い換えると1つの街を破壊するようなものであり、はたして本当に再構築なんて出来るのか?

 住民の人々の思いは様々であろうと思うが、このような場合どうしたら良いか。
当ブログではマンションについての不確実性、曖昧性について意見を述べてきたが、
今回の問題については次のように提案したい。

 日本の一流企業と言われるに相応しい対応を会社側がすると言うならば、
現在住んでいる住居を会社側に買い取ってもらうことを薦める。
不幸中の幸いとでも言うか、そのような対応も会社側の選択肢の中にあるようなので
とにかく現金に変えることだ
 建て替えを考えるよりは話が早いはずだし、買った時の価格で買い取ってもらう。
また、残ったローン利息も上積み出来れば尚良い。
そして今回の清算をなるべく早くして新たな生活を別な場所ですることだ。
それが不可能な場合、つまり場所にこだわるならば賃貸のマンションにする。
その時に大事なのは損得勘定をしないこと、買った方が特か、借りた方が’特か、
資産としての価値などという幻想思考をやめ何が必要かを純粋に考える事だ。
リスク回避は自己防衛しかない。
nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

マンションが傾いた話(7/4朝日新聞より) [その他]

 横浜市西区のマンションが傾いた。
原因はマンションを支える杭が強固な地盤に達していなかったから。
これは横浜市も建築基準法に違反、つまり違法建築であるので施行会社に是正を指導した。
 しかしながら、当初このマンションを販売した不動産会社は
この傾きは「誤差の範囲で、当初からずれていた」との見解を文書で出した。

 どの程度傾いていたかというと最上階の11階が1階より約5センチ傾いていたが、
これは住民側の依頼した建築士が測量したことで判明する。
 不動産会社は「傾きは軽微で問題ない」という見解ではあるが、
原因の調査には応じたため管理組合は独自の調査を開始する。
 全世帯の専門知識のある人に協力を呼びかけ地盤の状況を分析した結果、
その場所はかつて谷であることが判明、支持層はそのさらに下方にあるので、
杭が支持層に達していない可能性があった。
 ボーリング調査の結果はやはり杭が支持層に達していなかったことが判明、
不動産会社は仮説住宅の提供を申し出た。

 さて、ここで重要なことはマンションの「誤差の範囲で最初から傾いている」ということ。
11階で5センチであれば22階で10センチ、55階では25センチ。
この数字を「軽微な傾きで問題ない」との認識を売り手である不動産会社が日常的に持っていることだ。

 建物は地震の時に動くことはあるが、地盤沈下/液状化などを除き、傾くことは原則として無い。
また、そのために杭を地中に打ち込むわけで、法律でもそのような考え方になっている。
しかしながら、マンションの売り手が「マンションが最初から傾いているのは誤差である」
という認識はどうでしょうか?
 不動産会社、施行会社、管理会社の多くは一体の関係があり、
問題が起きても対応はイマイチで、「マンションなんてはそんな物ですよ」
と言っているように見える。

 マンションの所有者や住民は上記の関連会社のみに頼るのではなく、
独自の調査機関、外部の専門家等との連携が必要になってくる。
 なぜならマンションという資産を守ることが出来るのは自分自身であり、
不動産会社や管理会社ではないからだ。
 マンションは個人の資産ではあるが自分だけの物ではない、
管理組合を軸に所有者全員が自己資産を守るという意識を持つことが重要なのである。


nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

高齢化・老朽化団地 [建替え問題]

 1970年代に入居が始まった多摩ニュータウン。
高齢化が急速に進み近くにあったスーパーの撤退により日常生活等にも不便を強いられている。
これらの団地が抱える問題は住民の高齢化とマンション自体の老朽化というものがセットになっていること。
 対策としては自治体や民間企業が行っている移動販売や、
NPO法人障害者支援団体が中心になってある種のコミュニティを形成しているという例もある。
また、建物の老朽化しているものや5階建てでエレベーターがなかったものなどは建て替えによる再生を計っている。
 住民主体の管理組合が建て替えの検討を始めたのは80年代の後半、
将来の高齢化や老朽化を見据えてのことだ。
そして、住民合意を取り付けるなど20年以上もの年月をかけてようやく完成に至っている。
 
 国土交通省は老朽化対策や耐震対策として建て替え時の容積率を緩和する方針を決めた。
一定の条件を満たせば容積率を緩和し、その分を売却することで建て替え費用の住民負担を軽くして合意を得やすくするというものだ。
 一定の条件というのは耐震不足が確認されたもので、災害時対策として食料の備蓄や非常用発電のための倉庫が設置されたもの。そして災害時は一時避難場所として使用する等だ。

 現在マンションの建て替えには住民4/5以上の合意が必要で、
多額の費用負担や新しい規制によりなかなか合意が得られないというのが実情であるが、
この規制緩和により事業者等からは建て替えが促進されるのではないかと期待されている。
 実際建て替えが進むかどうかは別にして、30代で入居したマンションは約40年を経た70代に建て替えの問題が必然的に起こり、
その時自分は住民の多数である4/5なのか、1/5の少数派なのかは分からないが必ずその時は来るということは分かる。

nice!(1)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

欠陥「億ション」の販売を中止した話(2/6朝日新聞より) [その他]

 東京・南青山の高級マンションに欠陥が見つかり、
改修には1年以上かかるため販売を中止することになった。
売り主は買い主の83世帯に契約を解除して20数億円の迷惑料を支払うという。
 なぜ、このような事態に陥ったのか?
昨年、ネット上に施行ミスを告発する書き込みがあった。
たまたまその書き込みを見た契約者の問い合わせにより発覚したということだ。

 施行ミスというのは配管用のスリーブ(穴)の未施行部分や設置場所のズレ、
またコンクリート内部にある鉄筋の貫通などで、
これらの施行不良が全体の1割にあたる約600カ所あった。

 このような事態は一連の流れの中で起きると想像できる。
まず、設計図から施行図を制作する時に穴の位置を書き漏らした。
そして穴の開いていない鉄筋コンクリートで施行してしまうが、
そのことに気がついた監理者は穴をあけるように指事を出す。
 職人は何処にどの大きさの穴が何本必要かという指事を正確に受けたかどうかは疑わしいが、
とりあえず穴を開けてみると鉄筋が出て来る。
そして穴が貫通できず位置をズラすか、あるいは鉄筋を破壊して貫通させる。
たまたま貫通させる事がうまく出来たところもあるが、全体の1割はうまくいかなかったということ。
 施行会社はこれを「現場のミス」としいるが、業界の持っている体質を象徴する出来事だ。

 建築というものは様々な要素が複合的に関わっているため、
慎重な施行計画が工事前に徹底して行われなければならないが、
予算もなく工期もないため同時平行で行われることも珍しくない。
特にコンクリートは木造と違って修正も難しく、一旦施行してしまうと外からは見えない部分も多い。
 天下の「億ション」ですらこのような状況であれば、
中小のマンションが例外ということもなく同様な問題があっても不思議ではない。
ただ、知らないということはある。そして確認のしようがないということも事実。
 かつて、姉羽問題があったようにマンションというコンクリートの箱には様々な問題があり、
そしてそれは必然として存在している。
こんな物に出来れば手は出さないほうが賢明であると思うがいかがか?
nice!(0)  コメント(0) 

被災マンション跡地売却 [建替え問題]

 「改正被災マンション法」が東日本大震災で全壊して解体された仙台のマンションに初適用される。
 これは被災したマンションの解体や跡地売却を容易にするもので、
所有権の4/5の同意があれば解体/売却が可能になり今年の6月に法が改正された。
 法の改正以前は建て替えのみ4/5の同意で可能、解体/売却においては全員の合意が必要であった。

 以前これについて”建て替えは取り壊しの後のこと”、
順序が逆転していておかしな話だというようなことを書いた。
 建て替えをするにあたって4/5の同意を得てから全員の合意により取り壊すという手続きを経ることになるが、建て替えは出来ても取り壊しは出来ないというおかしな状況が生まれていた。
 つまり、建て替えは4/5の同意があれば可能だがそのことにあまり意味はなく、
実際に建て替え、取り壊しのためには全員の合意が必要であった。
そのため、震災で被災したマンションの解体作業が遅々ととして進まないという現状がそこにあったが、
言ってみれば、このことが震災後の復興そのものを遅らせている要因のひとつであり、
マンションが抱える問題を浮き彫りにしている。

 6月の法改正により建て替え、解体/敷地売却は所有権の4/5の同意で可能になり、
仙台のマンションは解体、跡地売却により代金を持ち分により所有者に分配することを決議する。
 これは今後の被災したマンションや老朽化したマンションの参考例となるだろうが、
マンションという個人資産の集合体は法律により所有者の8割の人達のものになった。
nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

「今が買い」ってほんと?-2 [住宅ローン]

 住宅ローン金利が引き下げられる。
日銀が行った4月の金融緩和後に国債の長期金利は上がり続けていたが、
ここへきてようやくやや下げに転じてきた。
それにともない住宅ローンの金利も下るというわけだ。
 このことは6月以降の円高、株安傾向をみればある程度予想出来たと思うが、
金利だけが上昇しているのは不自然でやがて下降に転じるにしても金融機関としては様子を見ていたということか。

 さて、住宅ローンの金利も下がり来年の消費税8%も現実味を帯びてきたところで、
マンション住宅の購入を考えている人達へ触手を伸ばすには千載一遇の好機到来だ。
金利が上がれば「金利はどんどん上がるので、上がり始めの今が買い時」と言い、
金利が下がれば「金利が下がってきたので、再度上がる前の今が買い時」という。
さらに来年4月の消費税増税という決定打で「9月中に契約すれば消費税は5%のまま」などといううたい文句まで横行してきた。

 では、このような状況の時はどうしたら良いか。
不動産というのは金額が大きいので衝動買いは避けたいと思うが、
そうは言っても何か目に見えないプレッシャーがかかる。
とりあえず問題を整理してみよう。
・本当に必要なものは何か。
・それはどこでだれが必要としているか。
・なぜ必要なのか。
・そしてそれはいつ必要か。

 このまま消費税増税が予定どおりであれば上昇気分の景気でも一服感は免れないと思われるし、停滞している景気ならばさらなる下落だってありえる。
つまり、そのようなことに一喜一憂せず自分自身で納得できる答えが見つかった時が
「買い時」と思う。

nice!(0)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅
前の10件 | -

この広告は前回の更新から一定期間経過したブログに表示されています。更新すると自動で解除されます。